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土地存量有限新扩建难 工业园老项目整体开发谋升级
上海写字楼门户-楼市在线   www.loushi.cn    2012-4-10 9:31:00    来源:新浪

     “十二五”期间,本市将进一步推出产业布局和结构调整,让全市工业企业向104个工业区块转移,并禁止在这些工业区外再新建、扩建任何工业项目。与此同时,104个工业区块也要明确自己的产业定位,引进高标准的新项目,借此提升产业集聚度。

  一方面要承接转移而来的大量新、扩建项目,另一方面又要想方设法引进高精尖企业,这对不少“有些年岁”的工业园区提出了挑战:首先,老工业园区经过长时间的开发,土地存量十分有限,要新、扩建大量项目存在难度;其次,一些入园较早的老企业虽然产业能级相对落后,但一些园区碍于“交情”,往往在调整上束手束脚,从而积累了大量“难转型”企业。腾笼换鸟谈何易,出路在何方?

  闲地再利用,新老“房客”双赢

  对于大多数市郊工业园区来说,土地资源紧缺是当前面临的主要瓶颈,不少园区选择从已开发项目里“挖潜”:挤出一部分闲置厂房和土地提供给有需要的企业,然而,这种“厚此薄彼”却会伤了园区与老房东之间的和气。在这一点上,青浦工业园区兼顾新老“房东”利益,做到了园区与双方企业的三赢。

  以前,青浦地区农村有种植蔺草的传统,蔺草被编成草席后还大量出口日本。上世纪90年代初,一家日资企业在青浦投资这一产业,建起了占地50亩的厂房。时移事易,由于青浦农业结构调整、国际市场需求变化等原因,该企业于2000年停产关闭,厂房一直被闲置。近两年,在园区的帮助下,空置厂房终于迎来了新主人,开始生产环保机械。另有一家落户近20年的物流企业,占地也有50多亩,长期专为杜邦公司做配套,但2006年杜邦公司业务大调整,这家物流企业失去了业务后倒闭,厂房也一直空着。去年,经过园区的牵线,废弃厂房分别转让给了两家外资企业,从事的都是先进制造业。

  据介绍,青浦工业园区可开发的1.72万亩土地,目前大部分已开发完毕,剩余的空间只有2000亩左右。但经过近三年对老项目实施的“二次开发”,共盘出了1000亩土地,其中八成是闲置厂房。在园区的指导下,80%以上的老业主选择了一次性进行股权、产权转让,而较少选择将厂房长期租赁给新业主,这样既能让老业主获得一笔相当可观的转让资金,可以转移到成本相对较低的外地发展,或再去投资更有生命力的新项目。而对新业主来说,在较短时间内获得土地和厂房,再不用漫长地“排队”等待。关键是,园区不费一寸“新土地”,腾出空间引进了更有竞争力的新项目,逐步实现了产业的调整升级。

  排名逼升级,车间变研发总部

  一般来说,一个地区要想谋求工业用地平均产出的明显增长,很大程度上要靠新项目的拉升,但宝山城市工业园区却运用政策杠杆,撬动老项目的“再度成长”。

  落户宝山8年的日资企业光驰科技有限公司,去年将大部分的设备生产线转移出去,专腾出厂房将研发总部从日本迁来,一进一出就花费了数亿元,但公司总经理林为平却认为很值。让林为平心动的,除了上海的区位优势和人才优势,还有城市工业园区的一张表格。在一场企业家沙龙上,园区管委会副主任苏子新把最新的企业排名放在他面前:“2010年,光驰科技工业销售产值2.62亿元,位列园区第十。”按照园区的政策,每年都会有“工业销售产值前十位”的评选,扶持政策上也会有所倾斜。排第十显然是一个“危险”的名次,这迫使光驰科技决心追加投资升级换代。

  激将法背后还有实实在在的支撑。得知光驰科技要将研发总部迁来,城市工业园区立即组织上海理工大学专家与其对接,两个产学研项目目前已通过区科委审批立项,上海理工大的博士科研站也搬进了企业内部。园区还兴建了长三角中小企业总部基地、陈太公寓等项目,方便企业人才生活和居住。

  仅仅过了一年,光驰科技就将工业销售产值增加到 5.9亿元,同比增长125%,将排名提升了5位。

  城市工业园区总规划面积只有4.4平方公里,去年底已开发了八成。没有土地资源优势,园区对引进项目的要求更精益求精,对老项目的考核也愈发严格。记者发现,近两年园区申请批租地块的项目大部分是10亩至50亩的 “中小户型”。

  与此同时,每年园区会将“亩均工业产值”落后的企业列为重点巡访对象,为市场前景较好、产出却较低的企业提供技改协助,如果连续多年没有起色将被拉进产业调整的名单。近年来,园区年均淘汰劣势企业4家、盘活土地60亩左右、利用低效厂房4.65万平方米,在此基础上,年均又能新引进企业7家、新增投资1亿多元。

  园区换“新血”,整体开发谋升级

  对一些老工业园区来说,“腾笼换鸟”空间有限,盘活的零星土地资源分散,重新利用难度大。这就需要园区通过整体改造,寻找新的经营模式和产业定位。

  松江九亭镇的黄亭小区由于起步开发早,落户企业普遍规模小、效益低、污染重,44家企业年税收还不足1000万元。然而,这个老工业园区却坐拥九亭镇的黄金地段,与轨道交通9号线九亭站隔街相望,其工居混杂的现象,又与周边环境极不相称。

  从2009年8月开始,松江区经委与九亭镇决定对黄亭小区予以整体改造,至今已基本完成了原有企业的关、停、迁移工作。而盘活的305亩土地,被九亭镇纳入“北部商务区”的整体规划,瞄准生产性服务业及技术优势、资本密集的项目进行招商。九亭镇有关负责人透露,新引进项目最近已集中签约,有望实现1个亿的税收,比黄亭小区产业调整前猛增了10倍。

  继黄亭小区后,去年11月车墩镇的一个工业区块又通过评审,被列入市重点区块改造项目。据悉,“十二五”期间,松江将每年至少增加一个区块,如永丰街道玉树路西片区、松江工业区一期,以及沪松公路沿线的九亭、泗泾、洞泾、中山等的产业区块,都将实施类似的区块整体产业结构调整,从土地存量中挖掘出“二次创业”的新空间。

  去年底,松江佘山工业区与漕河泾开发区签订了二次开发战略合作协议。在发展空间上,对不符合产业导向,特别是高能耗、高污染、低产出的劣势企业,坚决予以清退与关闭。在发展模式上,则结合佘山产业定位,大力引进企业总部、研发中心、技术中心等占用资源少、产出率高的优势企业。目前,漕河泾开发区方面已编制了起点高、操作性强的产业规划方案等,努力打造一个生产、生活、生态融合发展的高新技术产业园区。